Чтобы покупка или продажа квартиры прошла успешно, необходима помощь профессионалов. В данном случае – риэлтерских организаций. Как правильно выбрать агентство недвижимости для решения квартирного вопроса, что предпринимает государство, чтобы защитить права потребителей риэлтерских услуг? Эти и другие актуальные темы по вопросам  недвижимости мы затронули в беседе с директором предприятия недвижимости «Динас» Виктором ШАНЮКЕВИЧЕМ. У этого предприятия на сегодняшний день один из самых высоких рейтингов на отечественном рынке недвижимости. Виктор Шанюкевич – один из высококвалифицированных специалистов сферы недвижимости Беларуси: председатель постоянной депутатской комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Мингорсовета, доцент кафедры «Организация строительства и управления  недвижимостью» строительного факультета  БНТУ. А недавно возглавил Совет риэлтеров, созданный при Министерстве юстиции РБ. Беседа с этим человеком должна заинтересовать многих, ведь проблема недвижимости актуальна для всех нас.

Виктор Абрамович, сегодня в республике насчитывается более ста агентств недвижимости. А ведь ещё три-четыре года назад их было почти три сотни.  К сожалению, в этой сфере было задействовано  немало нечестных на руку людей – так называемых «черных маклеров: случались обманы покупателей, и фальсификации документов, люди теряли свои деньги и квартиры, дети оставались без дома. Государство решило серьезно навести порядок на рынке недвижимости. Что конкретно было предложено?

- Основополагающим документов для всех профессионалов рынка недвижимости явился Указ Президента Республики Беларусь №15 от 9 января 2006 года «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», вступивший в силу с 1 апреля 2006 года. Он был принят в целях защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг, укрепления правовых основ риэлтерской деятельности, повышения качества данных услуг, а также расширения рамок государственного регулирования и контроля за риэлтерской деятельностью в Беларуси.

В этом документе было четко определено, что такое риэлтерская деятельность. Это посредническая деятельность коммерческой организацией по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них.

Ныне риэлтерская деятельность в нашей стране допускается только при наличии специального разрешения (лицензии), выдаваемого Министерством юстиции РБ.

Указом Президента утверждены правила осуществления риэлтерской деятельности. Некоторые из них существовали и раньше, а некоторые появились впервые. В частности, впервые дается четкое разделение специалистов по риэлтерской деятельности на риэлтеров и агентов. Определены их функции.

Ныне государственную политику в сфере недвижимости в соответствии с указом реализовывает Министерство юстиции. И я лично, как депутат и практикующий специалист, даю высокую оценку результатам  работы этого государственного органа. Теперь, все четко прописано, работать стало легче и эффективнее.

Но, наверное, самым значительным моментом, является введение обязательного страхования ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с её осуществлением?

Действительно, это весьма революционное нововведение. Специфика рынка недвижимости заключается в том, что интересы рядовых потребителей очень уязвимы, а цена ошибок слишком высока. К крупным неприятностям может привести не только отсутствие нужных знаний, но и работа недобросовестных посредников. То, что на сегодняшний день ответственность риэлтерской организации подлежит обязательному страхованию, является положительным моментом для потребителей риэлтерских услуг. Каждый потребитель, обратившийся к услугам риэлтерской организации, будет уверен, что если что-то будет не так и халатность риэлтерской организации будет доказана в суде, она получит большой штраф, а пострадавший гражданин – страховку от страховой фирмы, которой риэлтерская фирма заключила договор обязательного страхования своей деятельности.

Ещё один положительный момент указа № 15 – нанесение мощного удара по так называемым «черным» маклерам. Ведь некоторые люди идут к ним просто не понимая, что их может подвести подобная экономия. Часто людей вводит в заблуждение и факт оформления сделки государственным нотариусом. Многим это представляется большим гарантом безопасности сделки. Однако опасный нюанс здесь состоит в том, что нотариус проверят именно ту ситуацию, которая имеет место здесь и сейчас: он подтверждает лишь подлинность документов, подписей, но при этом в его обязанности не входит исследование истории квартиры. А ведь во многих случаях именно из прошлого всплывают сюрпризы, способные развалить сделку и нанести огромный моральный и материальный ущерб. Исследованию подноготной объектов недвижимости в риэлтерских организациях уделяется особое внимание, в то время как маклеры при всем своем желании не могут исполнить ка­кие-либо официальные запросы и собрать полную информацию. Кстати, весной этого года Минис­терство юстиции РБ выдало риэл­терам и агентам лицензированных риэлтерских организаций именные пластиковые карточки, которые яв­ляются документом, удостоверяю­щим их полномочия и предъявляе­мых по требованию потребителей и должностных лиц. Всегда спраши­вайте их: они с соответствующей зашитой изготовлены предприяти­ем РУГТ «Криптотех» Гознака. По­этому мошенники или «черные» маклеры лишены возможности от имени риэлтерских организаций обращаться в различные службы или же работать с людьми.

-  Посоветуйте, как правильно вы­брать  агентство недвижимости? То, чьё имя часто упоминается в ре­кламе или же по принципу - то, что находится поближе к дому? Напри­мер, чем ООО «Динас» отличается от других агентств?

-  Бывает так, что яркая вывеска того или иного агентства попадает­ся вам на глаза, и поэтому вы идете именно туда. А иногда врезается в память название какой-либо риэл­терской организации, которое час­то упоминается в средствах массо­вой информации. Вы привыкаете к этим названиям  и именно в эти агентства вы готовы прийти. А мно­гие  пользуются  рекомендациями знакомых или родственников, мол, они там провели сделку, почему бы и вам этим не воспользоваться? Все эти способы  выбора риэлтерской организации, конечно, могут иметь место, но они субъективны и недо- ' статочны. Ведь удобное территори­альное расположение агентства не всегда  гарантирует его  качество. Агрессивная же реклама не всегда добросовестна, а вашим знакомым может быть, просто повезло.

Прежде чем выбрать агентство для решения своего квартирного вопроса, нужно еще учесть не­сколько объективных показателей. В первую очередь обзвоните не­сколько риэлтерских фирм, обра­тив  внимание,  насколько  внима­тельно там   к  вам  отнеслись,  как профессионально задавали необхо­димые вопросы. Составьте первое впечатление. Отобрав   несколько понравившихся   агентств, обязательно найдите время посетить их офисы. Обратите внимание на их площадь, как оформлены, матери­ально оснащены. Проверьте нали­чие лицензии (нелишне записать ее номер и дату выдачи), страхового полиса, внимательно изучите договоры, выясните стаж предприятия на рынке услуг. Самое главное - обязательно побеседуйте с сотруд­никами агентства, непосредствен­ными исполнителями операций с недвижимостью, задайте им все ин­тересующие вас вопросы. Уровень профессионализма будет виден сразу. Необходимо учитывать, что подбор варианта сделки, организа­ция просмотра объектов и даже сбор необходимых для отчуждения документов - крайне важная соста­вляющая      риэлтерской      услуги.

Для этого в «Динасе» вы найдете и хорошую базу объектов, и квалифи­цированных агентов, которые по­могут вам грамотно выбрать вари­анты, оптимально соразмерив ваши желания и возможности. Однако важнейшей задачей любого агент­ства недвижимости является обес­печение правовой безопасности сделки, или так называемая юридическая чистота. В нашем агентстве для решения этой задачи созданы все необходи­мые условия: это и современные управленческие методы работы, ко­торые совершенствовались годами, и жесткая технологическая дисцип­лина исполнения сделок.

Двенадцать лет назад, в самом на­чале нашей деятельности, когда рынок недвижимости в Беларуси только зарождался, «Динас» много внимания уделял изучению опыта работы крупнейших агентств Рос­сии, особенно Санкт-Петербурга. Они начали работать раньше нас и на фоне значительной криминали­зации российского рынка. Поэтому на тот момент они накопили много полезных наработок в области без­опасности проведения сделок, ко­торые мы потом переняли. В после­дующем я учился вопросам недви­жимости в Швеции, Чехии, Китае и неоднократно в России.

В настоящее время в ООО «Ди­нас» налажена работа ряда служб, высококвалифицированные специ­алисты которых собирают сведения не только по настоящей сделке, но и просмотрят всю историю выбран­ной вами квартиры. Согласно дей­ствующему законодательству, если предыдущая сделка совершена с нарушением закона, то и все после­дующие признаются недействи­тельными. А бывает так, что вся ис­тория квартиры - только ее приватизация. Но это не повод легкомысленно относиться к совершению сделки, подвохи бывают и здесь. В нашей компью­терной базе более 24000 квартир в г. Минске, ко­торые имеют сейчас или в прошлом правовые сом­нения по «чистоте» их продажи.

Несмотря па то, что ООО «Динас» коммерческая организация, мы никогда не ставим во гла­ву угла получение прибы­ли любой ценой, в ущерб безопасности потребите­ля услуги. Вторичный ры­нок жилья - не игра в ру­летку. Бездумный риск здесь не уместен! Любой наш специалист сделает все возможное, чтобы ва­ша сделка стала удачной, комфортной и безопас­ной!

- Какие риэлтерские ус­луги   оказывает   сегодня ООО «Динас»?

-  ООО «Динас», являясь одной    из    крупнейших компаний  на  рынке  не­движимости      Беларуси, предлагает самый  широ­кий   спектр   профессио­нальных риэлтерских ус­луг. Это продажа, покуп­ка, мена квартир и ком­нат,   аренда   квартир   и офисов,  сделки  с  загородной   не­движимостью, услуги по привати­зации,   юридическое  сопровожде­ние проводимых операций с недви­жимостью, долевое строительство, коммерческая недвижимость и дру­гие.

Сфера нашей деятельности рас­пространяется не только на Минск и Минскую область, но и на Моск­ву, Санкт-Петербург и другие горо­да России. Кстати, россияне сегод­ня проявляют интерес к нашей не­движимости: в своих городах они продают жилье и переезжают к нам на постоянное место жительства.

- В последнее время появился боль­шой спрос на аренду квартир. Но да­леко не все столичные агентства не­движимости предлагают населению подобную услугу. Почему? Чем она привлекательна для вас?

-   Несмотря на кажущуюся про­стоту данного вида риэлтерской ус­луги,  не так  просто организовать полноценный отдел  аренды. Дан­ный вид услуг довольно специфи­ческий  и  имеет множество отли­чий, скажем, от купли-продажи не­движимости.    Основной    момент здесь    -    скоротечность    сделок. Арендованные   квартиры    уходят быстро, и чтобы клиентам было из чего  выбирать,   информационную базу необходимо постоянно попол­нять.

Хорошая база формируется не за один лень или месяц, а на протя­жении нескольких лет. ООО «Ди­нас» уже в течение четырех лет ус­пешно работает па данном сегменте рынка недвижимости, и за это время сформировался широкий круг постоянных клиентов как арендодате­лей, так и арендаторов, и том числе и зарубежных. Когда человек убе­дился, что предложенную им квар­тиру агентство быстро сдало на вы­годных для него условиях, то он и в следующий раз сюда обратится. А арендатор, если ему оперативно по­добрали подходящий вариант на приемлемых условиях, обязательно порекомендует данное агентство своим знакомым. Люди вообще склонны обращаться туда, где и хо­рошо обслуживают. Именно поэтому мы имеем сегодня одну из самых полных компью­терных баз данных по аренде в столице.

Здесь надо исходить из того, что сделки по аренде не приносят таких дохо­дов, как сделки по купле-продаже недвижимости. Создание отдела аренды - это в первую очередь со­ставляющая создания пол­ного комплекса риэлтер­ских услуг, которые агент­ство недвижимости может предложить своему клиен­ту. Сегодня ООО "Динас» является одним из немно­гих агентств Минска, ко­торые оказывают практи­чески полный спектр ри­элтерских услуг по опера­циям с недвижимостью.

- Последние два-три года цены на недвижимость в Беларуси, особенно в Мин­ске, росли очень стреми­тельно; с 2003 года они под­нялись в среднем на 150%. Л какова тенденция в этом году? Специалисты утвер­ждают, что с начала 2006 года стоимость квартир в Минске увеличилась всего на 6%.  Означает ли это, что цены стабилизирова­лись?

- В 2006 году пены па не­движимость растут не так стремительно, как за пос­ледние два-три года. Однако говорить о ста­билизации цеп на рынке недвижимости не стоит. И одной из причин возраста­ния стоимости квадратного метра является возможное вливание в бе­лорусский рынок недвижимости российских строительных компа­ний. Есть, конечно же, и другие при­чины. Например, на рост цен, осо­бенно в столице, не последнюю роль сыграло популярное сегодня у насе­ления жилищное кредитование. Се­годня практически все банки страны выдают долгосрочные кредиты на эти цели. Немало жилья стали при­обретать на столичном рынке и ино­городние: Минск - это европейский город. Вообще, рост цен на недвижимость - это мировая тенден­ция, квартиры дорожают везде, и па­дение цен на этом рынке не про­изойдет.

 

Если вы хотите решить свой квартирный вопрос - купить, продать или арендовать квартиру, - обращайтесь к профессионалам, таким как столичное агентство недвижимости «Динас»!

 

Беседовала Ольга ВЕРЕМЕНЮК.