Почему именно Дания? Потому что Дания одна из наиболее благополучных стран в мире по обеспеченности населения жильем. На 1000 человек приходится 475 жилых помещений. Средний размер площади жилья на одного человека - 52 кв. м (самый высокий показатель в Европе).

Норма – комната

   Более половины датчан проживает в собственном жилье. Причем мало кто из них живет в квартирах, чаще всего - это одно- или двухэтажные дома в сельской местности. В Копенгагене жилые дома расположены, в основном, в пригородах. 

   Правда, жилищным стандартом является не число квадратных метров, приходящихся на человека, а число комнат. Норма - если на каждого человека приходится одна комната в квартире. Если комната приходится на двух человек, такая квартира считается «перенаселенной», и в таком жилье уже не зарегистрируют.

   Большей частью дома в собственность приобретаются гражданами в кредит. Ипотечный кредит можно взять на срок до 30 лет по сравнительно низким ставкам: в 2012 году - под 4%.

   Государственная поддержка приобретения жилья в собственность выражается в предоставлении налоговых льгот в период выплаты кредита.   Для получения кредита необходимо иметь первый взнос в размере 20% стоимости недвижимости  и работу, определенный уровень годового дохода.

   Кстати, приобрести жилье в собственность могут только те, кто постоянно живет в Дании (резиденты). Это правило распространяется и на покупку дачных домов, которые официально не являются жильем, поскольку их нельзя указать в качестве адреса проживания при регистрации граждан.

Жилье социальное, но не муниципальное  

    Около 1 млн. датчан живут в социальном жилье. Благодаря наличию доступного социального жилья, в том числе ориентированного на молодежь, Дания имеет лучший показатель в европейских странах по доле мoлoдыx людей (возраст от 18 до 34 лет), приживающих отдельно от родителей  - 87%. Социальное жилье в Дании, как правило, принадлежит некоммерческим организациям - жилищным ассоциациям. Жилищные ассоциации создают, сдают в аренду, и управляют жилищными комплексами (группами зданий на определенном земельном участке), включающих в себя кроме жилых зданий вспомогательные - «общий дом» (место для встреч, собраний, мероприятий), детский сад, прачечная и др., детские и спортивные площадки.

   Интересная особенность для страны, где успешно проводится социальная политика в жилищной сфере: в Дании почти нет жилья в собственности муниципалитетов. Муниципалитеты стараются продать свое жилье жилищным ассоциациям.

   Деятельность жилищных ассоциаций регулирует законодательство о социальном жилье - очень детализированное и комплексное, которое разрабатывалось долго и до сих пор совершенствуется, по-скольку развитие и поддержка этого сектора относится к важным политическим вопросам. Деятельность жилищных ассоциаций находится под контролем Министерства социальных дел и местных администраций. Причем жилищные ассоциации обязаны ежегодно представлять финансовый отчет.

   Людям гораздо легче принять участие в строительстве нового жилищного комплекса социального жилья, чем купить жилье в собственность. Первоначальный взнос нанимателя в размере 2% стоимости квартиры. Это гораздо меньше, чем требуется для получения ипотечного кредита для покупки собственного жилья (20% стоимости). Арендная плата в жилищном комплексе ассоциаций рассчитывается таким образом, чтобы выплачивать кредит и покрывать текущие расходы на содержание комплекса, включая мероприятия по улучшению условий проживания, решения о проведении которых приняло общее собрание жителей комплекса. Закон определяет, как в течение времени может расти арендная плата.

   После выплаты кредита размер арендной платы не уменьшается. При этом часть ее идет на создание резерва на ремонты, на погашение государственной субсидии и выплаты в государственные строительные фонды. Таким образом, за счет арендной платы в секторе социального жилья не только содержатся жилищные комплексы, но и поддерживается развитие этого сектора в целом. Часть средств от арендной платы может также расходоваться на социальную работу в комплексах.

Такие вот очередники

   По закону любой житель Дании (человек, проживший в стране более 3 месяцев), вне зависимости от дохода и гражданства, имеет право на социальное жилье. Если однажды человек стал нанимателем, он имеет право оставаться в этой квартире столько, сколько пожелает (при условии, что платит арендную плату и не нарушает правил). Исключением является жилье для студентов, из которого необходимо выехать после завершения обучения.

   В чрезвычайных ситуациях (потерял работу, ушел из семьи, развелся, заболел, бездомный, мать-одиночка в кризисной ситуации и т.д.) человек может обратиться в муниципалитет, который обязан помочь в решении острой жилищной проблемы. Люди, попавшие в муниципальный список нуждающихся в жилье, обычно долго не ждут. Потребность в социальном жилье по спискам муниципалитета разная: в Копенгагене очень большая, в провинциях меньше. Но даже в Копенгагене все время есть пустые социальные квартиры. Ожидание может быть связано только с тем, что человек не хочет брать то, что предлагают.

   Кроме того, муниципалитет по закону имеет право на заселение каждой четвертой квартиры в жилищной ассоциации по «муниципальному списку». Люди, попавшие в этот список, обычно долго не ждут (не годы и десятилетия, как у нас, в худшем случае - несколько месяцев, но, как правило, быстрее).

   Все без исключения имеют право участвовать в общем собрании жителей, быть избранным в члены правления и различные комитеты, как самого жилищного комплекса, так и ассоциации. В системе управления социальным жильем на добровольной основе работает около 30 тысяч датчан.

Субсидия в арендную стоимость

   Среди нанимателей социального жилья 1/2-1/3 получают субсидии (большей частью пенсионеры). Размер субсидии зависит от уровня доходов, размера арендной платы. Есть отдельная программа жилищных субсидий для пенсионеров. В домах для пенсионеров очень хорошие, удобные квартиры. Арендная плата в таком доме была бы недоступна для них, если бы не субсидия.

Арендное жилье

   Частное арендное жилье принадлежит различным собственникам. Это пенсионный фонд, инвестирующий средства в жилищную недвижимость, страховые компании, юридические и физические лица. Примерно половина арендного жилья - это собственность профессиональных арендодателей (юридических лиц), остальное жилье принадлежит другим частным собственникам (гражданам), которые по какой-то причине решили сдать свое жилье в аренду.

   Аренда жилья строго официальная. Законодательно установлена обязанность, чтобы в каждом жилище кто-то жил (иначе говоря, собственник обязан сдавать жилье, если сам в нем не живет, жилье не должно пустовать). Законодательство детально регулирует условия аренды (с целью защиты нанимателей жилья), включая размер арендной платы. Квартплата определяется уровнем расходов на текущее содержание жилья,  местоположением   квартиры. Рыночный механизм установления арендной платы (по договоренности между собственником и нанимателем) используется только в новом жилье (введенном в эксплуатацию после 1995 года), что примерно составляет 10% сектора коммерческой аренды жилья.

ЖСК по-датски

   В Дании говорят, что кооперативное - это нечто среднее между частным и арендным жильем. В целом в жилищном фонде страны оно составляет 6%. Датский ЖСК - это объединение людей для совместного приобретения (или строительства) целого здания. Кооператив является собственником здания, а члены кооператива - собственники долей в кооперативе, что дает им право занимать квартиру (дом) определенного размера (пропорционально размеру доли).

   Кооператив приобретает (или строит) жилье за счет кредита. Кредиты на приобретение (строительство) жилья выдают специализированные кредитные агентства. Для получения кредита кооперативом первоначальный взнос должны обеспечить сами члены кооператива за счет собственных средств. «Стоимость квартиры» (стоимость доли в кооперативе) ниже, чем приобретение жилья в частную собственность, поэтому кооперативное жилье более доступно. Размер «квартплаты», особенно после выплаты кредита, ниже, чем в арендном жилье. Кооперативы не платят налог на недвижимость (в отличие от коммерческого арендного сектора).

   Каждый кооператив имеет устав и правила проживания. Органом управления является общее собрание, где принимается решение о размере «квартирной платы», утверждается отчет правления, обсуждаются вопросы улучшения условий проживания. Член кооператива должен сам проживать в кооперативном жилье. Сдать квартиру другому лицу можно только с разрешения правления кооператива и за те же деньги, которые платил бы сам. Большая часть кооперативов находится в крупных городах, например, в Копенгагене каждая третья квартира принадлежит кооперативу.

 

По материалам В.Симонова www.moskv.ru